Les 3 étapes pour mettre K.O. les copropriétaires mauvais payeurs

Les copropriétaires mauvais payeurs représentent un vrai fléau et peuvent entrainer des conséquences désastreuses pour les autres copropriétaires. Avec quelques astuces, il est cependant possible de s’en défaire.

Les dangers posés par le mauvais payeur et le rôle du syndic

En l’absence de paiements de la part du mauvais payeur, ce sont les autres copropriétaires qui doivent allonger. Cette situation très déplaisante peut vite s’annoncer intenable si elle se met à durer. En cas d’insolvabilité, l’Association des Copropriétaires (ACP) sera remboursée en priorité, même avant les autres créanciers telles les banques pour les charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.

Il faut donc agir rapidement et méthodiquement pour éviter que le problème ne s’éternise et que l’ACP ne soit lésée. Le syndic étant responsable de la gestion financière de l’ACP, il doit vite faire le nécessaire quant au recouvrement des charges impayées. S’il tardait à réagir et que, par conséquent, certaines charges venaient à ne jamais être recouvertes, sa responsabilité pourrait être engagée.

Les syndics peuvent mettre en place une procédure afin de faire face à cette situation de la meilleure manière possible. Cette procédure tient en trois étapes clés.

1. La prévention

Comme pour beaucoup de choses, il vaut mieux prévenir que guérir. Il sera plus facile de désamorcer en amont un problème de charges impayées plutôt que de réagir une fois qu’il est trop tard. Beaucoup de situations fâcheuses pourront ainsi être évitées de manière efficace.

Afin d’inciter chaque propriétaire à payer ses charges à temps, le SNPC conseille d’inclure une procédure de recouvrement et des pénalités qui seraient dues à un non-paiement. Après avoir été adoptées par une assemblée générale, ces sanctions doivent impérativement être indiquées dans le règlement de copropriété. La seule exception possible concerne les sanctions qui se trouvaient inscrites dans le règlement d’ordre intérieur avant le 1^er janvier 2019.

Les sanctions peuvent inclure des intérêts de retard, des indemnités et des frais administratifs. Il y a fort à parier que chaque copropriétaire réfléchira alors à deux fois avant de ne pas honorer ses provisions. Ces pénalités doivent cependant rester raisonnables car elles pourraient être réduites par le Tribunal si l’affaire va jusque-là et que celui-ci les juge excessives, comme l’indique Federia. Elles varieront typiquement entre 10 et 15% des montants impayés.

2. Les rappels de paiement et la mise en demeure

La procédure de recouvrement type consiste en une combinaison de rappels de paiement et de mise en demeure. Un premier rappel peut par exemple être envoyé après 30 jours et des intérêts pourront déjà être réclamés passé ce délai. Un deuxième rappel de paiement pourrait également être prévu avant l’éventuelle mise en demeure du copropriétaire défaillant par le syndic.

3. L’action en justice

Si malgré les rappels de paiement et la mise en demeure, le copropriétaire défaillant ne se met toujours pas en ordre vis-à-vis de l’ACP, le syndic doit intenter une action devant le juge de paix au nom de la copropriété. Etant donné que cette action rentre dans le cadre de la responsabilité du syndic de gérer les fonds de l’ACP, il ne devra pas avoir de mandat spécifique pour cette démarche. Il devra cependant ensuite la faire ratifier par l’assemblée générale.

Un copropriétaire ne pourra donc pas attaquer le défaillant en justice mais il pourra en inciter le syndic, quitte à saisir le juge de paix pour la désignation d’un syndic provisoire si le syndic restait inactif. Ce dernier engagerait alors sa responsabilité à l’égard de l’ACP.

Vous voilà armé pour faire face aux mauvais payeurs.

N’hésitez pas à faire appel à nos experts en copropriété si vous avez des questions. Nous sommes là pour vous aider.