Questions fréquemment posées

Comme son nom l'indique, la copropriété implique plusieurs propriétaires.

Elle se caractérise par des parties communes aussi bien que privatives (peu importe que celles-ci soient résidentielles ou commerciales). 

Les parties communes sont indivisiblement détenues par les propriétaires de chaque lot privatif selon une répartition définie en quote-part.

Les deux cas les plus fréquents sont les immeubles à appartements avec parties privatives et communes et les groupes de maisons ou immeubles sur un terrain commun. 

La convocation à l’Assemblée Générale est à envoyer par le syndic au moins 15 jours avant celle-ci par courrier recommandé, à moins que le destinataire n'ait accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication.

Vous désirez en savoir plus sur l'AG ?
Nous avons rassemblé pour vous les informations nécessaires dans notre article.

L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.

Si votre AG ordinaire a lieu dans longtemps, il vous faudra envoyer un recommandé au syndic professionnel pour lui demander de convoquer une AG extraordinaire (cfr art 577-6§2,2° du Code civil).

De plus, si le syndic ne peut vous fournir le contrat signé, la résiliation se fera sans préavis!

Plus de détails ?
Consultez notre Checklist pour changer de syndic ! ⬅️ 

Vous voulez savoir pourquoi les copropriétaires devraient reprendre en main la gestion de leur immeuble ? Lisez notre article 8 bonnes raisons de confier la gestion de l’immeuble aux copropriétaires eux-mêmes

L'ACP peut à tout moment révoquer son syndic ! 

Cependant, il peut y avoir des indemnités à payer (sauf si les membres de l'ACP parviennent à prouver que le syndic n'a pas exécuté son travail comme il le fallait) et une période de préavis. 

Il faudra regarder ce qui est prévu dans le contrat. Le seul fait de ne pas renouveler le contrat du syndic ne peut cependant donner lieu à une indemnité!

Même en payant le préavis de l'ancien syndic et notre abonnement, il est souvent beaucoup plus intéressant de passer chez Syndic4you au plus vite. Faites le calcul vous-même! 

De plus, si le syndic ne peut vous fournir le contrat signé, la résiliation se fera sans préavis!

Un bâtiment peut être exempté du régime obligatoire de la copropriété  s'il respecte les conditions suivantes: 

• la nature des parties communes le justifie (par exemple, la surface du bâtiment est très restreinte et avec peu de parties communes)
• tous les propriétaires sont d'accord 
• l'exemption est indiquée dans l'acte de base

La copropriété quittera ce régime d’exemption dès qu'un seul des propriétaires n’est plus d'accord (voir la question suivante pour tous les inconvénients).

Plus d'info à l'Art. 577-3, §1 du Code civil et sur notre article Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ? 

Toutes les décisions doivent être prises de manière unanime. Ceci ne marche que tant que les propriétaires s'entendent bien,  coopèrent et sont réguliers dans leurs paiements. 

Mais que se passe-t-il si soudainement un propriétaire devient insolvable, vend son bien ou ne s'entend plus avec les autres?

Le compte bancaire et l'assurance du bâtiment doivent ainsi être au nom de tous les propriétaires. Cela n'est pas pratique et peut poser des problèmes (risque que le bâtiment ne soit plus assuré si un propriétaire vient à disparaitre, par exemple). Les propriétaires sont alors également tous individuellement responsables.

Ceci n'est bien sûr pas le cas sous le régime régulier de la copropriété forcée pour laquelle l'assurance et le(s) compte(s) bancaire(s) DOIVENT être au nom de l'ACP.

Non.
Le vote unanime par écrit doit normalement être organisé par le syndic. La décision unanime par écrit ne peut donc normalement pas être prise sans que celui-ci organise le vote.

Alternative: Les copropriétaires demandent au syndic par envoi recommandé (signé par un/des propriétaire(s) détenant ensemble minimum 20% des quotités) de tenir une AG en mentionnant les points qu'ils veulent voir à l'ordre du jour. 

Ce contrat doit être signé par le conseil de copropriété (composé de copropriétaires soucieux  s'impliquer dans la gestion de leur copropriété). 

Il est également possible qu'un ou plusieurs copropriétaire(s) soi(en)t mandaté(s) lors d'une assemblée générale pour le signer. 

En théorie, une garage ou une cave faisant partie de l'ensemble d'un lot ne pourra pas être vendu séparément.

Il vaut en général toujours mieux se référer aux statuts de l'immeuble pour voir si les garages et les caves peuvent être vendus à quelqu'un de l'immeuble ou quelqu'un d'externe.

Tout d'abord, tout montant versé au syndic doit être mentionné dans le contrat signé avec l’ACP.

Il y a une différence de nuance entre le défraiement et la rémunération

DEFRAIEMENT : Les frais engagés par le syndic pour son travail seront remboursés soit sur la base de reçus, soit sur la base d’un forfait (qui doit pouvoir être justifié comme raisonnable par rapport aux frais réels encourus).

RÉMUNÉRATION : Le syndic perçoit une indemnité pour le temps que le syndic a consacré à ce travail.

Au total (défraiement+ rémunération), le syndic ne peut demander plus de 50% de ce qu’un syndic professionnel aurait demandé (habituellement 1/3).

Contrairement aux rémunérations, les défraiements ne sont pas taxés. Les propriétaires peuvent également se mettre d'accord pour que le syndic bénévole soient exemptés de payer certains frais.

Pour en savoir plus, lisez notre article Un copropriétaire peut-il être payé pour être syndic ?

Les comptes bancaires doivent être enregistrés au nom de l’ACP.

Le fonds de réserve et le fonds de roulement doivent être sur deux comptes bancaires séparés. 
(Voir l’autre question sur le fonds de réserve ci-dessous)

Si un appartement est vendu, le propriétaire récupère sa part du fond de roulement. Le fonds de réserve appartient à l’ACP et ne sera donc pas restitué.

Le nouveau propriétaire devra payer sa part dans le fond de roulement pour remplacer la part qui a été remboursée au propriétaire précédent.

Un fonds de réserve doit être créé dans un compte bancaire distinct (habituellement un compte d’épargne) dans les cinq premières années suivant la réception provisoire des parties communes de l’immeuble. 

La contribution annuelle à ce fonds de réserve doit correspondre à au moins 5 % des dépenses totales de l’année précédente.

Les copropriétaires peuvent décider de ne pas s’y conformer s’il y a une majorité de 80 % lors de l'assemblée générale. 

Sé référer à l'article 577-5 § 3 du Code civil.

DROITS :
- Participer à la vie de l’ACP
- Utilisation et bénéfice des parties communes (dans le respect des règles de la copropriété)
- Confier la gestion de son unité à un tiers/agence

Aucune limitation du droit de propriété sur la partie privée (toujours en conformité avec la réglementation sur la copropriété)

TÂCHES :
- Contribuer aux dépenses communes
- Respecter les règles internes de la copropriété
- Voter et agir (pendant l’AG) de manière collective (au pro rata de ses quotités)

Les quotités sont généralement établies par un géomètre, mais peuvent également être décidées par un notaire, un architecte ou un agent immobilier.

Elles sont basées sur la valeur de l’appartement, telle que définie par la loi, qui est elle-même basée sur la surface de l'appartement.

Le géomètre peut également prendre en compte d’autres critères si spécifiés dans l’acte de base, tels que les services communs (par ex. un ascenseur n’est pas utile pour quelqu’un au rez-de-chaussée, donc ses quotes-parts pourraient être diminuées).

De plus, certaines clefs de répartition des dépenses peuvent aussi être définies. En effet, les quotes-parts des clés de répartition selon lesquelles les charges sont réparties sont parfois différentes des quotités de l'immeuble. 

Les statuts sont le règlement de copropriété et l'acte de base. Les deux sont toujours obligatoires. L'AG peut décider de les modifier l’AG, mais cette modification fait l'objet d'un acte notarié et d'une transcription.

Un règlement d'ordre intérieur doit également être rédigé, mais ne fait pas nécessairement l'objet d'un acte notarié.

Ce que chacun d’eux comprend :

• L'acte de base
  

  - description du bâtiment (environnement, jardin, parking, etc.)
  - description des parties privatives et communes
  - définition des quotités et autres annexes

• Règlement de copropriété
  - description des droits et des obligations de tous les propriétaires
  - organisation de la copropriété
  - règles sur l’utilisation des pièces privées (balcons, etc.)
  - informations sur la vente ou le loyer d’un appartement (interdiction de vendre un logement sans part dans les parties communes)
  - critères et modes de répartition des dépenses
  
  
• Règlement d’ordre intérieur
  - les règles relatives à l’invitation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale
  - règles relatives à la nomination d’un syndic, ses pouvoirs, la durée de son mandat, son renouvellement, sa révocation et fonctions
  - période annuelle à laquelle l'AG a lieu

Strictement au regard de la loi, ce n’est normalement pas possible.

Par contre, l’AG peut autoriser de déléguer certaines tâches pour une durée limitée au conseil de copropriété. 

Le syndic *ne peut légalement* déléguer toutes les tâches à quelqu’un d’autre, mais seulement certaines tâches spécifiques ou bien temporairement pour une durée déterminée.

Si le syndic déroge à cette disposition légale, il le fait sous sa propre responsabilité.

Le premier syndic peut être nommé par le règlement d’ordre intérieur. Sa nomination expire automatiquement à la première assemblée générale et un syndic devra être nommé durant cette dernière.

Si un syndic n’a pas été nommé au cours de la première AG, s’il n’y a pas eu de première AG ou s'il n'y a pas de syndic:
- le conseil de copropriété;
- le président de la dernière AG ou
- un(des) propriétaire(s) détenant 1/5 des quotités peut convoquer une AG pour nommer un syndic.

Par ailleurs, tout propriétaire (peu importe le nombre de millièmes qu’il détient) peut demander au juge de paix de nommer un syndic si aucun syndic n’est nommé.