Vous êtes propriétaire d’un bien dans un immeuble géré par un syndic de copropriété ? Afin de minimiser vos coûts de gestion tout en respectant la loi, vous vous interrogez sur les frais des locataires et les frais des propriétaires.
Syndic4you vous renseigne sur la répartition des charges locatives.
Consigner les charges locatives dans le contrat de bail
Pour éviter toute réclamation ultérieure de la part de votre locataire, listez dans le contrat de bail les dépenses qui sont à sa charge. Sa signature vaut accord, ce qui vous libère de toute contestation future.
Sachez que si le bail ne prévoit rien, les frais se répartissent en deux catégories :
- Les coûts qui pèsent sur la propriété ;
- Les dépenses relatives à l’utilisation du bien.
Bien que la réglementation ne définisse pas clairement les frais des locataires et les frais des propriétaires, les articles 5 et 5 ter de la loi sur les baux de résidence principale interdisent de faire supporter au locataire :
- Le précompte immobilier ;
- Les frais d’agence pour la mise en location du bien.
Lors de la rédaction du bail, deux options s’offrent dès lors à vous pour répartir les coûts :
- Sur base des frais réels ;
- Au forfait.
Notez que dans le premier cas, vous devrez obligatoirement effectuer une régularisation entre les provisions reçues et les charges réelles.
Quels sont les principaux frais des locataires et frais des propriétaires ?
Les coûts liés aux réparations
Instaurée en 2018, la réforme du bail d’habitation définit clairement les frais qui incombent aux locataires et ceux qui sont à charge des propriétaires pour l’entretien et les réparations de l’appartement.
Tous les travaux qui résultent de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure demeurent à la charge du bailleur, car c’est à lui de garantir le bon état général de son bien immobilier. Ces dépenses concernent par exemple :
- Le remplacement de la porte électrique du garage ;
- L’installation d’une nouvelle chaudière ;
- La réparation du toit.
Notez que si le locataire est responsable des dégâts qui nécessitent la réalisation de gros travaux, c’est à son assurance habitation de prendre en charge leur financement.
De même, il doit impérativement vous prévenir s’il remarque le moindre problème, comme de l’humidité ou des infiltrations. Faute de quoi, vous pouvez vous retourner contre lui.
Votre locataire occupe le bien immobilier, par conséquent c’est à lui de veiller à entretenir correctement son logement et à régler les factures correspondantes. Par exemple, il prend en charge :
- La réparation d’un interrupteur ;
- Le remplacement d’un joint sanitaire ;
- L’entretien annuel de la chaudière.
Les primes d’assurance
La protection de votre bien immobilier et de son contenu engendre des frais pour les locataires et des frais pour les propriétaires. Chacun assume dès lors une part des coûts en fonction des risques assurés.
En tant que propriétaire dans une copropriété, vous votez lors d’une assemblée générale la souscription d’une police dite « globale » pour assurer l’immeuble contre les incendies et les catastrophes naturelles. Ces frais restent à votre charge, car ils préservent votre investissement immobilier.
En revanche, l’assurance habitation qui couvre le mobilier et les effets personnels se trouvant à l’intérieur du logement demeure à la charge de l’occupant. Par conséquent, c’est au locataire de souscrire ce type d’assurance et d’en supporter le coût.
Sachez que, conformément à la nouvelle loi sur la copropriété en Belgique, le syndic doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile qui vous couvre contre les potentielles erreurs de gestion. Dans le cas d’un syndic de copropriété professionnel, la prime d’assurance fait partie intégrante des honoraires de celui-ci.
Les frais de syndic
Les frais de syndic correspondent à la rémunération et aux prestations payées au syndic de copropriété pour la gestion de l’immeuble, et plus précisément des parties communes. Ces charges comprennent notamment :
- La gestion administrative, comme la tenue de l’assemblée générale ;
- La gestion financière, par exemple la tenue de la comptabilité de la copropriété;
- Le suivi des travaux.
Difficile de déterminer à qui profitent ces dépenses, car le rôle du syndic de copropriété est de :
- Maintenir le bien immobilier en bon état ;
- Lui éviter de perdre de la valeur ;
- Offrir un cadre de vie agréable et sécurisé.
Même si la loi ne vous interdit pas de les faire supporter exclusivement au locataire, il est d’usage de répartir ces frais équitablement.
Les charges mensuelles des parties communes
L’occupant du logement utilise les parties communes de la résidence ; par conséquent c’est à lui de régler les charges correspondantes sur base de la quote-part du bien qu’il occupe et des éléments stipulés dans l’acte de base et dans le règlement de copropriété. Ces dépenses concernent par exemple :
- L’éclairage ;
- Le chauffage ;
- L’entretien de la cage d’escalier ;
- L’entretien de l’ascenseur.
Votre syndic de copropriété s’occupe du règlement de ces frais. Vous utiliserez la comptabilité de la copropriété pour les facturer à votre locataire.
Procéder à la régularisation des charges locatives
Excepté si vous optez pour le forfait de charges, les montants versés par votre locataire constituent une provision. L’article 1728 ter du Code civil vous oblige à réaliser un décompte des charges locatives. La loi n’impose pas de fréquence particulière, néanmoins il est d’usage de l’effectuer une fois par an.
La législation vous contraint à fournir les justificatifs à votre locataire sur simple demande. Toutefois, cette obligation est réputée satisfaite dès lors qu’il peut les consulter au domicile ou au siège social du syndic de l’immeuble.
Pour faciliter cette tâche du décompte de charge qui peut parfois s'avérer fastidieuse, il est intéressant d'utiliser un outil digital tel que Smovin qui vous aidera également dans la gestion de toutes les tâches administratives et financières.
Vous savez désormais distinguer les frais des locataires et les frais des propriétaires, ce qui vous évitera de supporter des coûts que la loi vous autorise à refacturer à l’occupant de votre logement.
Vous souhaitez économiser sur vos frais de syndic ou savoir ce que fait le syndic pour le prix que vous payez ? Découvrez nos articles de blog à ce sujet !
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